દેશના અમીર પરિવારો એટલે કે એચએનઆઈ અને યુએચએનઆઈ પાસે દિલ્હીના લ્યુટિયમ્સ બંગલોથી માંડીને ગોવા કે મુંબઈમાં કરોડોની પ્રોપર્ટીઝ હોવી સામાન્ય બાબત છે. કાગળ પર આ પોર્ટફોલિયો ખૂબ જ મજબૂત લાગે છે, પરંતુ જ્યારે ખરેખર રિટર્ન કે વેલ્થની વાત આવે ત્યારે ચિત્ર અલગ જ હોય છે. પેઢીઓથી પરિવારો પ્રોપર્ટીના રિટર્નને બદલે માત્ર પ્રોપર્ટીની સંખ્યાથી પોતાની અમીરી માપતા આવ્યા છે. જોકે, હવે સમય બદલાયો છે કારણ કે નવી જનરેશન પૂર્વજોની જેમ આંખ બંધ કરીને પ્રોપર્ટી સાચવવાને બદલે તેમાંથી કેટલી કમાણી થાય છે, તે કેટલું લિક્વિડ છે અને તેને રાખવું ફાયદાકારક છે કે નહીં તેવા તીક્ષ્ણ સવાલો પૂછી રહી છે. વર્ષો પહેલાં જૂના ભાવે ખરીદેલી જમીન આજે કરોડોની થઈ ગઈ હોવાનો ભાસ થાય છે, પણ હોલ્ડિંગ પીરિયડ, કોસ્ટ અને મોંઘવારી બાદ કરીએ તો વાર્ષિક રિટર્ન માંડ 6 થી 8 ટકા જ નીકળે છે, જે ઇક્વિટી કે અન્ય એસેટ ક્લાસ કરતાં ઘણું ઓછું હોય છે.
આ મામલે એક્સપર્ટ્સનું માનવું છે કે પ્રોપર્ટી ગમે તેટલી હોય પણ પ્રાઇમ એડ્રેસિસ જેવા કે દિલ્હીના લ્યુટિયમ્સ, મુંબઈના મલબાર હિલ કે વોરલીનું આકર્ષણ ક્યારેય ઓછું નથી થતું કારણ કે તેની સ્કારસિટી જ તેને ખાસ બનાવે છે. બાકીની પ્રોપર્ટી માટે ચેક આપતા પહેલા સખત સવાલ પૂછવા જરૂરી છે કે શું તે રેન્ટેબલ છે અને શું તે ઇક્વિટીને હરાવી શકશે? આ ઉપરાંત કેશ ફ્લો વધારવા માટે માત્ર રહેણાંક પ્રોપર્ટી પર નિર્ભર રહેવાને બદલે કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ વધુ સારો ઓપ્શન બની રહી છે કારણ કે તેમાં ઓફિસ ડિમાન્ડને કારણે રેન્ટલ યીલ્ડ ઊંચું મળે છે. અંડર-કન્સ્ટ્રક્શન ફ્લેટ્સ કે જેમાં 2 થી 5 વર્ષ સુધી ઝીરો રેન્ટ અને ઝીરો યુઝ મળે છે, તે ઘણીવાર નુકસાનકારક સાબિત થાય છે. લિક્વિડિટી પણ એટલી જ મહત્વની છે કારણ કે માર્કેટમાં જરૂર પડે ત્યારે હાર્ડ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટી વેચવામાં 6 મહિનાથી એક વર્ષ કે તેથી વધુ સમય પણ લાગી શકે છે.
આગામી દાયકામાં આશરે 1.3 ટ્રિલિયન ડોલરની વેલ્થ ટ્રાન્સફર થવાની અપેક્ષા છે ત્યારે સક્સેસિન પ્લાનિંગ સૌથી મોટો મુદ્દો બની ગયો છે. સિનિયર ઓનર્સ હવે પ્રોપર્ટીઝ સિમ્પ્લીફાય કરવા માંગે છે કારણ કે બાળકો ગ્લોબલી મોબાઇલ છે અને ટાયર-2 કે ટાયર-3 શહેરોમાં ફેલાયેલી પ્રોપર્ટીઝ મેનેજ કરવામાં રસ ધરાવતા નથી. સ્પષ્ટ સક્સેસિન વગર વારસદારો વચ્ચે વિવાદ થઈ શકે છે, તેથી ફેમિલી ટ્રસ્ટ જેવા વિકલ્પો લોકપ્રિય થઈ રહ્યા છે જે ઓનરશિપ અને મેનેજમેન્ટ અલગ કરે છે. આજની તારીખમાં માત્ર પ્રોપર્ટીના સરનામા ગણાવવાનો જમાનો ગયો છે, પરંતુ હવે દરેક એસેટનું યીલ્ડ, લિક્વિડિટી અને ડાઇવર્સિફિકેશન ચકાસીને જ રિયલ એસ્ટેટ રણનીતિમાં સમયાંતરે બદલાવ લાવવો ખૂબ જ જરૂરી બની ગયો છે.
